Veel gestelde vragen

Klik op de vragen voor meer uitleg.

PRAKTISCH

Hoe zorg ik er voor dat mijn huis verkoopklaar is en het er beter uitziet voor een potentiële koper?

Zorg ervoor dat uw woning er zo verzorgd mogelijk uitziet.

Berg zoveel mogelijk op.

Haal zoveel mogelijk persoonlijke dingen weg. Zo ziet uw woning er neutraler, ruimer en vaak lichter uit.

Zet loszittende deurkrukken vast; repareer lekkende kranen en vervang kapotte lampen. Zorg ervoor dat deuren niet klemmen, de ramen goed sluiten en er geen enkele scharnier piept. Zo kunnen potentiële kopers zich er niet aan ergeren.

Onze adviseurs helpen u hier graag mee. Zij kijken met een neutrale blik, door de bril van een potentiële koper.

Hoe lang duurt de gemiddelde verkoop van een huis?

De verkoop van uw woning is afhankelijk van meerdere factoren. Meestal moet u rekenen op een periode van 6 weken tot 6 maanden, met een gemiddelde van 3 maanden.

Hoe onderhandel ik tijdens de aan- of verkoop van een woning?
  • Stel van tevoren uw aan- of verkoopsdoel vast.
  • Toon respect voor de tegenpartij.
  • Wees duidelijk over de voorwaarden.
  • Begin met een redelijk openingsbod.
  • Bluffen mag!
  • Wees u bewust van de diverse fases in het (ver)koopproces.
  • Vraag een second opinion.
  • Zet alles goed op papier!
  • Let op de wet.
  • Er is maar één beste overeenkomst.
  • Een van onze adviseurs staat 24 op 7 voor u paraat. En denk eraan: gladde praatjes wekken wantrouwen op!
Wanneer is de beste tijd om mijn woning te verkopen?

Uw woning verkopen is geen exacte wetenschap. U kunt uw huis te koop zetten wanneer het u goed uitkomt. Als het echter niet meteen wil lukken, denk dan even aan de doelgroep voor uw huis en wanneer zij meestal op zoek gaan naar een huis. Onderstaand overzicht kan u daarbij helpen. En onthoud dit: een leuk huis voor de juiste prijs verkoopt vaak zichzelf!

1. Academische kalender
Families met schoolgaande kinderen gaan vaak op huizenjacht in de lente. Als ze tijdens die periode een woning kopen, ontvangen ze de sleutel rond de grote vakantie. Ideaal om dan te verhuizen met de kids!

2. Belastingskalender
Kopers raken enorm gemotiveerd als er een gigantische belastingbrief op hen ligt te wachten. Heel veel jonge mensen kopen bijvoorbeeld hun eerste woning tijdens het eerste jaar dat ze aan het werk zijn. Zo kunnen ze de hypotheekrente afhouden van hun belastbaar inkomen. Want die eerste belastingaangifte kan anders een serieuze tegenvaller zijn.

3. Weerkalender
Ook het weer beïnvloedt ons koopgedrag. Mensen die een huis of vakantieverblijf in het buitenland willen kopen, zijn eerder geneigd om tijdens de wintermaanden hun slag te slaan. In ons belgenlandje is het dan druilerig en koud en de huizen in het (zonnige) buitenland doen meteen aan vakantie denken. Huizen met een zwembad worden dan weer sneller verkocht tijdens de zomermaanden, omdat een zwembad dan heel aantrekkelijk is.

4. Vakantiekalender
Tijdens de vakantie is men minder geneigd om op huizenjacht te gaan. Mensen genieten dan liever van de tijd met familie en het gezin. December is de minst ideale periode om uw woning te koop te zetten, omdat iedereen dan al in de kerstsfeer is.

5. Gregoriaanse kalender
Ook de kalender die we dagelijks allemaal gebruiken, van januari tot december, heeft een impact op de huizenmarkt. Als mensen hun eindejaarspremie ontvangen hebben, gaan ze sneller over tot de aankoop van een woning. Ook wanneer er veel mensen trouwen of aan kindjes beginnen, stijgt de interesse in huizen die te koop staan.

Hoe kan ik de verkoop van mijn woning versnellen?

Hebt u beslist uw woning te koop aan te bieden? Dan is het belangrijk een zo neutraal mogelijk beeld te creëren. Enkele eenvoudige aanpassingen in en rond uw woning kunnen hiervoor volstaan.

Gaat u in zee met ikverkoopmijnhuiszelf.be? Dan bekijken we tijdens een bezoek aan uw woning ruimte per ruimte hoe we ze ‘verkoopklaar’ kunnen maken. Nadien ontvangt u een overzichtelijk verslag waarmee u van start kan gaan. Wilt u de werken niet zelf uitvoeren? Dan werken wij voor u een planning uit met concrete prijsvoorstellen.

Deze ’homestyling’ – bekend van onder meer tv-programma’s als ‘De huisdokter’ (VT4) en ‘De TV-makelaar (VTM) – zorgen ervoor dat uw woning sneller én aan een hogere prijs verkoopt!

Wilt u liever uw huis in stilte verkopen? Ziet u rondleidingen niet zo zitten?

Via een 3D-voorstelling kunnen wij ervoor zorgen dat het in uw woning 24 / 7 opendeur is. Via deze ‘360°-rondleiding’ voelt het voor een kandidaat-koper aan alsof hij in uw huis rondwandelt. Naast een interieurbezichtiging is het mogelijk een poppenhuisaanzicht, een vloerplan en post-it notes met bepaalde omschrijvingen toe te voegen. Benieuwd hoe dat er concreet uitziet? Neem hier dan een kijkje.

Interesse? Neem snel contact met ons op.

Wat zijn de voordelen als ik mijn huis zonder makelaar verkoop?

Bij een verkoop zonder makelaar hebt u de bezoeken zelf in de hand. Op die manier kunt u uw woning voorstellen aan potentiële kopers op de manier die u het best vindt. Gaat u in zee met ikverkoopmijnhuiszelf.be, dan behoudt u dat voordeel en betaalt u enkel voor de andere ondersteuning, niet voor de rondleidingen en de bemiddeling met kandidaat-kopers. Bij een makelaar hebt u niets meer zelf in de hand en dat kan u ongemakkelijk doen voelen.

Een ander voordeel is dat u heel wat bespaart. Een makelaar vraagt gemiddeld tussen 3 % en 5 % van de verkoopprijs van uw woning. Is de waarde van uw woning bijvoorbeeld 250.000 euro, dan betaalt u een makelaar 7500 euro plus 21 % btw. Dat komt neer op een totaal van 9075 euro. Bij ikverkoopmijnhuiszelf.be betaalt u slechts 1.999 euro btw inclusief.

DOCUMENTEN VÓÓR VERKOOP

Wat is een energieprestatiecertificaat of epc?

Het energieprestatiecertificaat of EPC geeft aan hoe energiezuinig een woning is aan de hand van een kerngetal. Vanaf 1 januari 2009 zijn verkopers verplicht een EPC voor te leggen aan elke kandidaat-koper vanaf het moment dat de woning te koop wordt aangeboden. Een EPC is 10 jaar geldig. Wordt een woning opnieuw te koop aangeboden binnen een termijn van 10 jaar, dan is er geen nieuw EPC nodig.

Wat is een keuringsattest van een elektrische installatie?

Sinds 1 juli 2008 is een keuringsattest van de elektrische installatie wettelijk verplicht bij elke verkoop van een woning of appartement waarvan de elektrische installatie in dienst is gesteld vóór 1 oktober 1981. Deze keuring mag enkel gebeuren door erkende controleorganismen. Is de installatie van uw woning of appartement in dienst gesteld na 1 oktober 1981? Dan is er in de meeste gevallen een attest aanwezig. In dit geval is het belangrijk te weten dat de installatie elke 25 jaar gekeurd moet worden.

Een keuringsattest voor een installatie van vóór 1 oktober 1981 mag die positief of negatief zijn bij een verkoop. Is het negatief, dan heeft de koper 18 maanden om alles conform te maken en de installatie opnieuw te laten keuren.

Wat is een bodemattest?

Een bodemattest is een officieel attest dat sinds 1995 bij een verkoopakte van onroerend goed moet gevoegd worden. Het is ook verplicht bij schenking, fusie en dergelijke.

De bedoeling van dit attest is om een nieuwe eigenaar te informeren over de verontreinigingstoestand van de grond zodat hij niet voor onverwachte uitgaven voor sanering van vervuilde grond komt te staan. Het document geeft weer welke informatie de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) over een stuk grond heeft. Een verkoop van een grond (al dan niet bebouwd) zonder geldig bodemattest is ongeldig.

Wat is een kadastrale legger?

De kadastrale legger is een register dat per gemeente of per kadastrale afdeling van de gemeente, elke eigenaar, zijn percelen, de oppervlakte en de kadastrale inkomens van deze percelen vermeldt.

Wat is een kadastraal plan?

Het kadastraal plan is een document dat een grafische voorstelling geeft van de onroerende eigendommen (kadastrale percelen), van hun grenzen en van de gebouwen die erop voorkomen.

Welke zijn de stedenbouwkundige gegevens voor gemeenten die moeten worden vermeld in publiciteit?

Voor woningen die gelegen zijn in een gemeente met een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister moeten in elke publiciteit de volgende elementen vermeld zijn:

of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;

wat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed is, met de benamingen gebruikt in het plannenregister;

of er een dagvaarding werd uitgebracht (overeenkomstig de wetgeving over de bouwmisdrijven) en wat de beslissing was in elke zaak;

of er op het goed een voorkooprecht rust;

of voor het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is;

of het voor de overdracht verplichte as-built-attest (krachtens artikel 4.2.12, §2,2°) is uitgereikt en gevalideerd.

Zijn er nog extra documenten nodig voor de verkoop?

Dat hangt ervan af. Heb u een stokolietank? Dan is daar een document voor nodig, zowel voor een bestaande als voor een nieuwe.

DOCUMENTEN BIJ VERKOOP

Wat is een compromis, onderhandse verkoopovereenkomst of onderhandse akte?

Een compromis, onderhandse verkoopovereenkomst of onderhandse akte is het document waarin de essentiële voorwaarden van het akkoord tussen de verkoper en de koper voor de verkoop van een onroerend goed worden vastgelegd.

In het document staan onder andere de namen van de partijen, een omschrijving van het onroerend goed, de prijs, de gebruiksmodaliteiten van het goed, en het tijdstip van de eigendomsoverdracht. Ook worden best de nodige attesten, zoals het EPC, bodemattest en andere, toegevoegd. Laat u hiervoor bijstaan door een professional, dan bent u zeker dat aan alle wettelijke informatieverplichtingen voldaan is.

Wat is een notariële akte? En wat betekent het ‘verlijden’ van de akte?

Om een verkoop wettelijk te bezegelen is er een notariële akte nodig. Koper en verkoper kunnen dezelfde notaris nemen of elk hun eigen notaris inschakelen. In dat laatste geval delen de twee notarissen het ereloon. De koper moet hiervoor dus geen hogere kosten betalen.

Voor de notaris begint met het opstellen van de akte, zal hij bij verschillende instanties allerlei informatie over de verkoper en het onroerend goed inzamelen. Het gaat dan onder andere over de identiteit van de verkoper, de bestemming van het goed, de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften …

Na het voltooien van zijn onderzoek zal de notaris de voorlopige verkoopovereenkomst en de onderzoeksresultaten in een authentieke akte gieten en zal hij de partijen samenroepen om deze akte te laten ‘verlijden’ (voorlezen en tekenen). Hiermee is de verkoop volledig en kan de woning overgedragen worden.

Daarna zorgt de notaris voor de registratie van de akte op het registratiekantoor. Hij zorgt ook voor de overschrijving van een afschrift van de verkoopakte op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar de woning gelegen is. Door die overschrijving wordt de akte tegenstelbaar aan derden. Eventuele schuldeisers van de verkoper kunnen dan niet langer beslag laten leggen op de verkochte woning.

DE KOSTEN

Welke kosten zijn verbonden aan de aankoop van een woning?

De aankoop van een onroerend goed brengt altijd notariskosten met zich mee. Ze bestaan uit de registratierechten voor de fiscus, het ereloon van de notaris en bijkomende aktekosten (fiscale zegels, opzoekingskosten …). Onze adviseurs kunnen u hiervan een overzicht geven. U kunt de kosten ook laten berekenen op de website van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (www.notaris.be).

Is er belasting verschuldigd op de verkoop van mijn huis?

Als u een gebouw aankoopt, dan wordt u daar in principe enkel op belast als u het goed binnen de vijf jaar opnieuw verkoopt. De termijn wordt berekend op basis van de data van de authentieke akte van de aan- en verkoop. Gaat het om een zelf opgericht gebouw, dan geldt de termijn van vijf jaar vanaf de eerste ingebruikname van de woning. Als er echter wordt gebouwd op een bouwgrond die men reeds vijf jaar in zijn bezit heeft, dan wordt men niet belast wanneer men die woning binnen de vijf jaar na ingebruikname zou verkopen.

Wanneer u uw eigen woning verkoopt, dus die die u effectief zelf bewoonde, dan wordt die niet belast op de meerwaarde bij een verkoop. Ook niet als deze binnen de vijf jaar na de ingebruikname gebeurt en met winst. Uiteraard volstaat het niet om u voor korte tijd in een woning te domiciliëren om ze dan belastingvrij te kunnen verkopen. U moet minstens 12 maanden vóór de verkoop effectief gedomicilieerd zijn op het adres van de woning.

Hebt u de woning verkregen via een schenking? Dan is de meerwaardebelasting verschuldigd bij verkoop, ruil en inbreng in een vennootschap, binnen de drie jaar na de akte van schenking.

SOORTEN AANKOOPAKKOORD / ANNULATIE

Er is het compromis. Maar zijn er nog andere aankoopakkoorden die gelden?

Er bestaat een alternatief: de verkoop- en aankoopbelofte. Hierbij is er in eerste instantie een verkoopbelofte, waarbij de verkoper belooft gedurende een bepaalde termijn van een aantal maanden een huis tegen bepaalde voorwaarden te verkopen aan de koper. De koper – ook wel de optiehouder genoemd – betaalt hiervoor een vergoeding. Die is voor de verkoper als de koper uiteindelijk niet ingaat op deze optie. Doet hij dat wel, dan wordt de vergoeding later verrekend met de overeengekomen verkoopprijs.

Op hetzelfde moment als de verkoopbelofte, stelt de koper ook een aankoopbelofte op, waarin staat dat hij belooft aan dezelfde voorwaarden als ik de verkoopbelofte, het goed aan te kopen. Hierin wordt ook een termijn weergegeven. Is die termijn verstreken, dan kan de verkoper (en hij alleen!) de koper verplichten de woning aan te kopen of te kiezen voor de optievergoeding die betaald werd door de koper. De verkoper kan – mocht de verkoop niet doorgaan – dus de vergoeding houden en het goed alsnog aan iemand anders verkopen.

Opgelet! Deze vorm van akkoord heeft voor- en nadelen. Hij biedt een grote zekerheid aan de verkoper, maar ook de koper kan er belang bij hebben. Want zolang de notariële akte niet is verleden, kan de koper de optie geheel of gedeeltelijk overdragen aan zijn vennootschap of zijn kinderen.

Dit is een ingewikkelde procedure, waarover u zich best goed inlicht voor u van start gaat met dit soort van akkoord. Onze adviseurs kunnen u hierin bijstaan.

Kan ik een mondeling akkoord sluiten over de verkoopprijs met een kandidaat-koper? En is dat rechtsgeldig?

Een mondeling akkoord is mogelijk maar het is moeilijk om te bewijzen. Zorg daarom altijd voor een schriftelijke bevestiging, al is het per sms of e-mail. Dit kan u – zowel als verkoper als als kandidaat-koper – veel leed besparen mocht er onenigheid ontstaan en de tegenpartij er een zaak van wil maken.

Is het mogelijk een verkoop te annuleren na het tekenen van een compromis?

Dat is niet mogelijk zonder dat de verbintenissen uit de verkoopovereenkomst nageleefd worden. Komt u die niet na, dan kan de andere partij u dagvaarden en u verplichten de verkoop te laten doorgaan of een schadevergoeding eisen. Die schadevergoeding bedraagt meestal het al betaalde voorschot die betaald werd bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst.

UW VERPLICHTINGEN ALS VERKOPER

Wat zijn uw verplichtingen als u uw woning verkoopt

Eerst en vooral moet u als verkoper eigenaar zijn van de woning.

Ook wordt er van u verwacht dat u de koper correct informeert. Dat betekent dat u de koper alle beschikbare informatie moet bezorgen over het onroerend goed die op het moment van de verkoop beschikbaar is (zoals erfdienstbaarheden, bodemverontreiniging …).

Daarnaast wordt er verwacht dat u de juiste juridische documenten overdraagt aan de koper. Zoals u kunt lezen in de rubriek ‘Documenten voor verkoop’ (zie boven), gaat het hier om het energieprestatiecertificaat (EPC), het postinterventiedossier en een keuringsattest van de elektrische installatie. Onze adviseurs staan u hierbij graag bij, mocht u hierover nog vragen hebben.

Wanneer de notariële akte verleden is, wordt er van u verwacht dat u de eigendom tijdig vrijgeeft, dat het verkochte gebouw vrij is van gebreken die het gebruik zouden kunnen hinderen en dat u de afspraken van de verkoop nakomt.